実家を賃貸に出す方法｜家賃収入の確定申告と管理のポイント

実家賃貸化の収支・投資回収シミュレーション

「実家を売らずに賃貸に出す」場合、初期リフォーム費用を何年で回収できるかが最大の判断基準です。築35年の一般的な木造戸建てをモデルケースとして試算しました。

項目	試算金額（目安）	内訳・備考
初期リフォーム費用	180万円	水回り交換・クロス張替え・クリーニング
想定月額家賃	7.5万円	地方都市・郊外の戸建て相場
年間家賃収入（満室時）	90万円	7.5万円 × 12か月
年間経費（固定資産税・管理費等）	約20万円	管理委託費（5%）＋固定資産税＋火災保険
年間手取り収入	約70万円	実質利回り 約4.5%（物件価値を考慮しない場合）
初期投資の回収期間	約2.6年	3年目以降から純利益化

「普通借家」と「定期借家」の違い — 実家賃貸の必須知識

実家を貸す上で最も警戒すべきは、「貸した後に親や自分が実家を使いたくなっても、借主に出て行ってもらえない」というトラブルです。

比較項目	普通借家契約	定期借家契約
契約期間の終了	借主が希望すれば原則自動更新	期間満了で確実に退去（更新なし）
貸主からの解約	「正当事由」がない限り解約不可	事前通知で確実に明渡し請求可能
家賃設定	相場通りで貸しやすい	相場より1〜2割安くなる傾向
実家活用の適性	将来も売却・自己使用の予定がない場合	「5年後に売却する」「親が戻るかも」という場合に最適

サブリース契約（一括借り上げ）に潜む3大リスク

不動産会社から「家賃を保証します」と提案されるサブリース契約ですが、空き家所有者との間でトラブルが急増しています。

• 免責期間（フリーレント）の存在：契約後最初の2〜3か月間は入居者が決まっても家賃が支払われない特約が多い。
• 数年ごとの賃料減額請求：借地借家法により、不動産会社側から「周辺相場の下落」を理由に保証家賃の値下げを要求される。
• 高額な原状回復費用の請求：退去時の修繕や設備更新において、会社指定の高額な工事を強制されるケースが後を絶ちません。

実家を「賃貸」に出すか「売却」するかの判断基準

迷ったときは、以下の4つのチェックポイントで判断しましょう。