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不動産には保有中・売却時・相続時それぞれに異なる税金がかかります。知らないと損する特例も含めて解説します。
目次
保有中の税金
- 固定資産税 — 評価額×1.4%（住宅用地は1/6に軽減）
- 都市計画税 — 評価額×0.3%（市街化区域のみ）
年間で合計10〜30万円程度（戸建ての場合）。
売却時の税金
売却益（譲渡所得）に課税されます。
| 所有期間 | 所得税＋住民税 |
|---|---|
| 5年以下（短期） | 39.63% |
| 5年超（長期） | 20.315% |
3,000万円特別控除：マイホーム売却なら利益から3,000万円を控除。ほとんどのケースで非課税になります。
相続時の税金
- 相続税 — 基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合
- 登録免許税 — 相続登記時に固定資産税評価額の0.4%
- 小規模宅地等の特例 — 自宅の土地は評価額80%減
節税のポイント
- 売却は所有期間5年超を待つと税率がほぼ半分に
- マイホームの3,000万円控除を最大活用
- 相続した空き家は取り壊して3年以内に売却すると3,000万円控除の対象
- 固定資産税は住宅を解体すると6倍になるので注意
よくある質問（FAQ）
相続した不動産を売却した場合の税金は？
相続人が取得費を引き継ぎます。取得費が不明の場合は売却価格の5%とみなされるため、税負担が重くなります。
確定申告は必要？
不動産を売却した年は確定申告が必要です。3,000万円特別控除を受ける場合も申告が必要です。
まとめ
不動産の税金は特例の活用で大幅に軽減できます。特にマイホームの3,000万円控除と小規模宅地等の特例は必ず確認しましょう。
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固定資産税の計算を具体例で解説
戸建て（土地200㎡・建物築10年・固定資産税評価額：土地2,000万円、建物500万円）の場合：
| 対象 | 評価額 | 軽減後課税標準 | 税額（1.4%） |
|---|---|---|---|
| 土地（200㎡以下） | 2,000万円 | 333万円（1/6） | 約4.7万円 |
| 建物 | 500万円 | 500万円 | 7万円 |
| 合計 | — | — | 約11.7万円/年 |
固定資産税の軽減措置一覧
- 小規模住宅用地（200㎡以下）：課税標準が1/6
- 一般住宅用地（200㎡超）：課税標準が1/3
- 新築住宅の軽減：建物分が3〜5年間1/2（長期優良住宅は5〜7年）
- リフォーム減額：耐震・バリアフリー・省エネ改修で一定期間1/2
注意！住宅を解体すると固定資産税が6倍に
⚠️ 空き家を解体する前に必ず確認
住宅が建っている土地は軽減措置で土地の固定資産税が1/6です。建物を解体すると軽減措置がなくなり、土地の固定資産税が最大6倍になります。解体は売却や活用の目処が立ってから行いましょう。
不動産売却時の税金を節税する方法
- 所有期間5年超を待つ：税率が約39%→20%に半減
- 3,000万円特別控除：マイホームなら利益から3,000万円控除（ほぼ非課税）
- 相続した空き家の特例：解体後3年以内の売却で3,000万円控除が適用可能
- 買換え特例：条件を満たせば譲渡益課税を将来に繰り延べ可能
相続した不動産の税金シミュレーション
親から取得した土地（取得費不明）を3,000万円で売却した場合：
- 取得費：売却価格の5%みなし＝150万円
- 譲渡所得：3,000万円－150万円－売却費用100万円＝2,750万円
- 税額（長期）：2,750万円×20.315%＝約559万円
→ 3,000万円特別控除（マイホーム要件を満たす場合）で非課税になります。税理士への相談が節税の鍵です。
