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親から相続した実家を売却する際の流れ・費用・税金を完全解説します。築40年以上の古い家でも売れるのか？という疑問にもお答えします。
目次
実家売却の全体像 — 7ステップ
- 相続登記 — 名義を被相続人から相続人に変更（詳しくはこちら）
- 不動産の査定 — 複数社に一括査定を依頼
- 不動産会社を選ぶ — 査定額と対応力で比較
- 媒介契約を結ぶ — 専任 or 一般媒介を選択
- 売却活動 — 内覧対応、価格交渉
- 売買契約・引き渡し — 契約→残代金受領→引き渡し
- 確定申告 — 譲渡所得税の計算・申告
売却にかかる費用一覧
| 項目 | 費用目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却額×3%+6万円+税 | 例: 2,000万円→72.6万円 |
| 登記費用 | 1〜3万円 | 抵当権抹消・相続登記 |
| 印紙税 | 5,000〜10,000円 | 売買価格により変動 |
| 測量費 | 30〜50万円 | 必要な場合のみ |
| 解体費 | 100〜200万円 | 更地にして売る場合 |
| 譲渡所得税 | 利益×20.315% | 所有5年超の場合 |
譲渡所得税と3,000万円特別控除
譲渡所得の計算
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除
空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する場合、条件を満たせば利益から最大3,000万円を控除できます。
- 被相続人が一人暮らしだった住居
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築
- 相続開始から3年後の12月31日までに売却
- 売却金額が1億円以下
- 耐震リフォーム済み or 解体して更地にして売却
節税効果
例えば売却利益が2,000万円の場合、控除なしだと税額は約406万円。控除を使えば税金ゼロに。適用条件の確認は税理士に相談しましょう。
築40年以上の古い家は売れる？
結論：売れます。以下の方法を検討しましょう。
- そのまま売却 — 「古家付き土地」として土地値で売却。買主が解体
- 更地にして売却 — 解体費はかかるが、買い手がつきやすい
- リフォームして売却 — 水回り中心に100〜300万円で印象UP
- 買取業者に売却 — 仲介より2〜3割安いが、確実に売れる
まずは査定から始めよう
売るにせよ持つにせよ、まずは実家の価値を知ることが出発点です。一括査定なら複数社の査定を無料で比較できます。
🏠 不動産一括査定サービスを比較する →よくある質問
兄弟で相続した実家、全員の同意が必要？
共有名義の場合、売却には全員の同意が必要です。一人でも反対すると売れません。遺産分割の段階で「代償分割」（一人が取得し、他の相続人に金銭を払う）を検討しましょう。
実家を売るのにどのくらいの期間がかかる？
相続登記から売却完了まで、一般的に6ヶ月〜1年程度です。地方の物件や築年数が古い場合は長くなる傾向があります。
